Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten ein Objekt kostet. In Süddeutschland ist er die Zahl, über die tatsächlich verhandelt wird — weil sie sich ohne Taschenrechner vergleichen lässt.
Beispielrechnung
- Kaufpreis 420.000 €
- Jahresnettokaltmiete 21.600 €
- 420.000 ÷ 21.600 = Faktor 19,4
Musterzahlen zur Erklärung der Methode, kein reales Objekt.
Wofür die Zahl taugt
Als Verhandlungsgröße und als Marktvergleich. Ein Faktor von 19 in Stuttgart bedeutet etwas anderes als ein Faktor von 19 in einer Gemeinde mit sinkender Einwohnerzahl — aber innerhalb desselben Marktes ist er direkt vergleichbar.
Wo sie in die Irre führt
Er ignoriert den Zustand. Ein Objekt mit Faktor 22 und saniertem Dach kann günstiger sein als eines mit Faktor 18, bei dem in drei Jahren die Fassade ansteht. Der Faktor kennt nur Preis und Miete, nicht die nächste Rechnung.
Der typische Fehler
Den Faktor als Qualitätsurteil zu lesen. Ein niedriger Faktor ist zunächst nur ein niedriger Preis im Verhältnis zur Miete — die Frage ist immer, warum er niedrig ist.
Für Ihr Objekt gerechnet?
Schicken Sie Kaufpreis, Miete, Baujahr und Ort — Sie bekommen alle vier Kennzahlen zurück, mit Rechenweg. Kostenlos, auch wenn die Zahlen nicht tragen.
Objekt prüfen lassenDie anderen drei Kennzahlen
Bruttorendite
Der schnellste Vergleichswert zwischen zwei Objekten — aber ohne Kosten, also nie die ganze Wahrheit.
Nettorendite
Was nach Verwaltung, Instandhaltung und Kaufnebenkosten übrig bleibt. Die ehrlichere Zahl.
Cashflow
Was am Monatsende tatsächlich auf dem Konto bleibt oder fehlt. Entscheidet, ob man ruhig schläft.