Cashflow
Miete − Bewirtschaftung − Zins − Tilgung
Der Cashflow ist die einzige Zahl, die man monatlich spürt. Er beantwortet nicht, ob das Objekt gut ist, sondern ob man es tragen kann — und daran scheitern Kapitalanlagen häufiger als an der Rendite.
Beispielrechnung
- Monatliche Nettokaltmiete 1.800 €
- − Bewirtschaftung (Verwaltung, Rücklage, Mietausfallwagnis) 220 €
- − Zins und Tilgung bei 4 % und 2 % auf 380.000 € = 1.900 €
- = −320 € pro Monat
Musterzahlen zur Erklärung der Methode, kein reales Objekt.
Wofür die Zahl taugt
Für die Frage, wie viel Geld jeden Monat zugeschossen werden muss — und ob das über zehn Jahre durchzuhalten ist, auch wenn eine Wohnung drei Monate leer steht.
Wo sie in die Irre führt
Er sagt nichts über Vermögensaufbau. Ein negativer Cashflow kann sinnvoll sein, wenn die Tilgung hoch ist: Das Geld ist dann nicht weg, sondern in der Restschuld. Umgekehrt ist ein positiver Cashflow bei minimaler Tilgung kein Erfolg.
Der typische Fehler
Die nicht umlagefähigen Kosten und die Instandhaltungsrücklage zu vergessen. Wer nur Miete minus Rate rechnet, bekommt eine Zahl, die bei der ersten Heizungsreparatur zusammenbricht.
Für Ihr Objekt gerechnet?
Schicken Sie Kaufpreis, Miete, Baujahr und Ort — Sie bekommen alle vier Kennzahlen zurück, mit Rechenweg. Kostenlos, auch wenn die Zahlen nicht tragen.
Objekt prüfen lassenDie anderen drei Kennzahlen
Bruttorendite
Der schnellste Vergleichswert zwischen zwei Objekten — aber ohne Kosten, also nie die ganze Wahrheit.
Kaufpreisfaktor
Wie viele Jahresmieten das Objekt kostet. In Süddeutschland der Wert, über den am ehesten verhandelt wird.
Nettorendite
Was nach Verwaltung, Instandhaltung und Kaufnebenkosten übrig bleibt. Die ehrlichere Zahl.